ABC- dotyczące zasiedzenia nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 172 par. 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Z kolei zgodnie z treścią
§ 2 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, po upływie lat trzydziestu choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Czy można zasiedzieć nieruchomość która faktycznie nie należy do nas? Co do zasady- tak. Przy czym do stwierdzenia, iż mamy do czynienia z instytucją zasiedzenia nieruchomości konieczne będzie spełnienie dwóch przesłanek:

• posiadanie samoistne;
• upływ określonego czasu (zależny od dobrej lub złej wiary).

Ważne: Powyżej wskazane przesłanki muszą być spełnione łącznie.

Czy każdą nieruchomość można zasiedzieć? Otóż nie. Zasiedzieć można tylko rzeczy, które mogą być przedmiotem własności tzn. dla przykładu: nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, ale już nie pokój w lokalu czy też strych. Powyższe wynika z faktu, iż poszczególne pomieszczenia nie stanowią odrębnej własności, a tylko ich część składową.

PIERWSZĄ Z PRZESŁANEK ZASIEDZENIA JEST POSIADANIE SAMOISTNE. CO NALEŻY PRZEZ TO ROZUMIEĆ?

Najprościej rzecz ujmując posiadaczem samoistnym będzie osoba, która włada rzeczą jak właściciel.

Ważne: Należy rozróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. To pierwsze może bowiem tylko prowadzić do zasiedzenia nieruchomości.

Pomocne w tej kwestii jest orzecznictwo. I tak dla przykładu Sąd Rejonowy w Białymstoku w postanowieniu z dnia 20 września 2017 r. (II Ns 1961/16) wskazał, że „w praktyce więc, o tym czy mamy do czynienia z posiadaniem charakterystycznym dla własności czy też zależnym, decydują zewnętrzne przejawy władztwa nad rzeczą, jednoznaczne manifestowanie dla otoczenia władania jak właściciel.”

Ważnym jest również, aby posiadanie samoistne nie było poparte tytułem własności. Zasiedzenia nieruchomości może bowiem dokonać tylko taki posiadacz, który nie jest jej właścicielem.

DRUGIM WARUNKIEM KONIECZNYM DO ZASIEDZENIA JEST UPŁYW OKREŚLONEGO CZASU. JEGO DŁUGOŚĆ BĘDZIE ZALEŻAŁA OD DOBREJ I ZŁEJ WIARY.

W przypadku tej przesłanki, rozróżniamy dwie możliwości: upływ dwudziestu lub trzydziestu lat. Wszystko zależy od istnienia dobrej lub złej wiary. W przypadku zasiedzenia nieruchomości w dobrej wiarze mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz żył w mylnym, ale całkowicie uzasadnionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności.
W orzecznictwie zaś wskazuje się, że na pojęcie dobrej wiary składają się trzy elementy: przeświadczenie o istnieniu prawa, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach (tak: Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 października 2018 r., I ACa 61/18).

Z kolei zła wiara występuje wówczas, gdy posiadacz wiedział, że obejmowana przez niego nieruchomość nie należy do niego. Z mojego doświadczenia wynika, iż najczęściej w sprawach o zasiedzenie mamy do czynienia z istnieniem złej wiary.

Przeczytaj także: Jak wyłączyć kogoś z dziedziczenia?

CZY TRZEBA IŚĆ DO SĄDU?

Złożenie stosownego wniosku do Sądu, skutkować będzie wydaniem postanowienia. Z kolei zapadłe orzeczenie będzie stanowiło dowód tego, że jesteśmy właścicielami danej nieruchomości.

Wniosek składa się do Sądu Rejonowego- Wydziału Cywilnego. Sprawę wytacza się wyłącznie przed Sąd miejsca położenia nieruchomości którą chcemy zasiedzieć. Wniosek podlega opłacie i na chwilę obecną kwota opłaty jest stała, niezależnie od wartości nieruchomości i wynosi 2000 zł. Postanowienie Sądu stanowi dla nas potwierdzenie, że zasiedzieliśmy daną nieruchomość i jesteśmy jej formalnym właścicielem.